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2014年度衢州市区房地产市场分析报告

更新时间:2015-03-13 08:47:37 - 来源:衢州房产网 >> 我要发表评论
  从年初受外围楼市影响持续低迷、年中着名房企“以价换量”掀走量高潮、至年末一系列政策松动引发楼市回暖,2014年的衢城楼市在跌宕起伏中由一个“变”字贯穿全年。盘点衢城楼市2014年各项数据,并非如心中想象那般惨淡:全年市区商品房备案量位于近五年第二位,二手房年交易量虽令人不甚满意但下半年基本呈逐月上扬之势运行。随着限购放开、“9·30”房贷新政出台、公积金政策调整以及央行降息等一系列利好政策下,市区一二手房于4季度均出现翘尾行情,市场信心回暖。在此结果影响下,2015年衢城楼市开局似乎变得敞亮起来,但高库存压力下,去库存将仍是新年楼市的主旋律。在当前宏观经济进入新阶段下,2015年房地产行业也将步入新常态。

  一、市区房地产市场运行情况

  (一)房地产开发情况

  1.土地购置费用大幅减少致使房地产开发投资额同比缩减,但仍是近五年第二高。

  受今年以来房地产市场持续低迷影响,为降低高库存压力,市区严格控制房地产用地地块出让,开发投资额中占重要份额的土地购置费大幅减少,使得全年房地产开发投资额同比出现缩减。但从市区近五年房地产开发投资额看,位列第二,依然较高。

  据统计资料显示,今年市区累计完成房地产开发投资额49.13亿元(其中土地购置费为11.64亿元,比去年同期减少7.39亿元),同比减少9.82%。其中住宅投资额38.59亿元,同比减少13.63%;商业营业用房投资额3.90亿元,同比减少2.26%。

  2.房屋新开工面积、竣工面积同比出现双降。

  今年房地产市场低迷直接影响开发商对市场的预期,对房屋新开工项目的开发步伐有所放慢,房屋新开工面积、竣工面积同比有所减少。据统计资料显示,全年市区房屋新开工面积为139.71万平方米,同比减少19.13%,而新开工住宅面积82.57万平方米,同比减少38.78%。全年市区房屋竣工面积为59.65万平方米,同比减少6.68%,其中住宅竣工面积为50.39万平方米,同比增长4.37%。

  3.待售商品住宅面积同比增长较明显。

  据统计资料显示,至今年底市区待售商品房面积48.97万平方米,同比增长16.87%,其中待售商品住宅面积30.60万平方米,同比增长32.81%;待售商业营业用房面积7.89万平方米,同比增长9.89%。

  今年市区待售商品住宅面积同比之所以出现较明显增长,一方面是市场低迷致使商品住宅销售相比去年有所萎缩,另一方面今年商品住宅新开面积虽同比下降,但全年依然有高达82.57万平方米住宅开工建设,从而出现待售商品住宅面积同比增长明显。

  (二)房地产交易市场情况

  1.新房市场供应充足,“以价换量”策略下成交量列于高位,住宅房价略有回落。

  (1)新房市场供应量冲高回落,成近五年第二位。

  2013年衢城楼市成交量大幅增长,无疑对2014年楼市产生重要影响。在此信息引导下,年初各房开企业普遍看好衢城全年房地产市场,纷纷放大对既有房地产用地的开发幅度和步伐,致使上半年市区新增可供上市的新房面积高达62.50万平方米,为近五年同期最高。在全国及衢城楼市上半年的持续低迷事实面前,开发商降低了对楼市预期,3、4季度新房上市量有所放缓,但全年供应量仍位于近五年第二位。

  (2)运用得当的“以价换量”策略以及受消限购、调信贷等“救市”政策影响,市场信心回升,成就商品房成交备案件数等为近五年次新高。

  受外围楼市唱衰影响,年初以来除极少数楼盘仍较活跃外,衢城房地产市场出现持续低迷,前5月市区商品房成交备案件数同比下降10.36%;6月份杭州滨江·月亮湾(动态 图库 户型)楼盘率先用“以价换量”策略取得高成交量,致使上半年市区商品房成交总量居近五年之首;之后在地方政府主导的以取消限购、调整信贷为主力的“救市”政策提振下,衢城部分开发商以此为契机,抓紧运用“以价换量”等策略,3、4季度市区商品房成交量止跌回升,特别是国庆期间,几个高端楼盘抓住信贷政策变化时机,大幅运用“以价换量”策略,吸引大量刚需特别是改善型购房户大举入市,再掀购房小高潮,促使今年市区商品房列于近五年第二高位的成交量。

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2014年度衢州市区房地产市场分析报告

  据衢州市房地产政务网统计数据显示,全年市区商品房成交备案量7881件(市本级5399件、柯城485件、衢江1997件),同比去年减少16.60%;备案面积89.36万平方米(市本级63.26万平方米、柯城6.41万平方米、衢江19.69万平方米),同比去年减少13.18%。其中商品住宅销售备案6647套(市本级4873套、柯城304套、衢江1470套),同比去年减少22.28%,备案面积为78.94万平方米(市本级58.35万平方米、柯城4.80万平方米、衢江15.79万平方米)、同比去年减少18.09%;商业用房销售备案1234间(市本级526间、柯城181间、衢江527间)、同比去年增长37.57%,面积为10.43万平方米(市本级4.91万平方米、柯城1.62万平方米、衢江3.90万平方米)、同比去年增长58.75%。

  (3)商业地产依然走俏,成交量、成交金额为近五年最高。

  近年来,每每商品住宅市场受挫,商业地产项目总会逆势崛起。2014年商业地产项目更显出色。全年市区商业地产共成交1234间、备案面积10.43万平方米,与2013年相比,成交备案间数增长37.57%、备案面积增长58.75%。在2014年商业地产销售中,西联实业、鑫港大厦、裕丰大厦(动态 图库 户型)等写字楼,以及恒大、新湖、碧桂园的商业营业用房都取得了较好的销售量,这不仅得益于市区中小企业发展、对写字楼等项目的需求,也是住宅市场形势不利下,开发商及购房者纷纷趋向于受政策影响小的商业地产项目,从而引发今年商业地产购置热潮。

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2014年度衢州市区房地产市场分析报告

  (4)弱市背景下,顺应市场形势、灵活转变营销策略的房开企业赢得市场。

  回首2014年衢城楼市,影响最大的莫过于以超低价火爆开盘的滨江·月亮湾(动态图库 户型)。面对开年以来衢城楼市的冷清表现,滨江房开为打破销售僵局,于4月底率先对即将开盘的月亮湾楼盘采用高层住宅以存10万元抵13万元、多层花园洋房存10万元抵15万元的营销策略进行现场认购,同时承诺还将在房屋价格上给予较大力度优惠。在此营销策略影响下,6月14日该楼盘开盘即受到广大购房者追捧。实实在在的高品质及超低价,致使刚需及改善型购房者均成为该楼盘买单者,如排行榜(2)所示,全年滨江·月亮湾(动态 图库 户型)有近千套商品住宅成交备案,回笼资金超9亿,成为2014年衢城楼市最大赢家。另外,恒大·御景半岛、衢州碧桂园(动态 图库 户型)等楼盘今年亦有可圈可点之表现。自去年10月初两楼盘开盘即出现日光情况下,因品质较高、价格相对实惠今年以来仍受到衢城购房者追捧,虽没有一鸣惊人之举,但月月均有不俗表现,全年各有7、8百套住宅成交量,为今年市区商品房成交量位于近五年次新高立下汗马功劳。而后4季度,在政策松动及部分高端楼盘顺势而为的“以价换量”策略下,如瑞宏·阳光水岸(动态 图库 户型)等楼盘也取得很好业绩。滨江、恒大、碧桂园、瑞宏等标杆企业准确把握市场形势,及时调整价格策略,顺应市场主流,赢得市场认可,最终在逆市中取得佳绩,致使2014年弱市背景下的衢城楼市仍有较高成交量。

  (5)受益于限购放开、信贷政策的调整,四季度高总价、大户型房屋出现热销,表现突出。

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2014年度衢州市区房地产市场分析报告

  近年来,受限购限贷等多方因素影响,低总价、中小户型房屋一直受到衢城购房者的青睐,而总价高、户型大的房屋由于总价、首付款等因素销售相对疲软。从表(5)可看出,2010年至今年前三季度,144平方米以下房屋销售量基本在9成上下浮动。从销售户型看,今年持续低迷的市场形势下,前三季度小户型住宅表现尤为突出:144平方米以下成交的商品住宅市场占有份额今年是最高的,有92%的市场占有量,其中120平方米以下的户型占总销售量的61%,120~144平方米的户型占总销售量的31%;而大户型房屋因总价相对较高,且受限购、限贷政策影响,销售较不乐观,如144平方米以上的户型仅占总销售量的8%,也是近五年来最低的。随着限购的解禁、特别是9·30限贷政策的调整,使原先受限的改善型购房者改变了对市场预期判断,政策利好给诸多改善型购房者能有入市的机会。以“瑞宏·阳光水岸(动态 图库 户型)”为代表的几家大户型房源较多高端楼盘以此为契机主动出击,用大力度折扣吸引改善型购房户入市取得成功,4季度144平方米以上大户型得以热销,市场占比高达24%,成为近五年大户型高总价商品住宅销售最好的一季。

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2014年度衢州市区房地产市场分析报告

  (6)部分高端楼盘实行“以价换量”策略及大批量低价楼盘高成交量等作用下,市区商品住宅备案均价同比略有回落。

  今年市区商品住宅备案均价同比出现下降,主因有两方面:一是几个高端楼盘的低价策略取得高成交量。今年以来,全国楼市普遍低迷,衢城房地产市场受其影响自年初以来一二手房成交量也出现大幅下滑,市场萎迷不振。为走出长时间销售低迷僵局,6月中旬滨江·月亮湾(动态 图库 户型)率先采用“以价换量”策略提振楼市,首战即取得很好销售业绩,全年共成交商品住宅千余套,而均价每平方米不足七千元,与同地域楼盘相比价格降幅较大;在限购限贷解禁等政策利好作用下,瑞宏·阳光水岸(动态 图库 户型)等楼盘于国庆期间打出折扣低至6.5折,当月即成交备案住宅214套,均价仅8300元/平方米,相比过去该楼盘万元均价下调许多。另,如全年成交量位于市本级二、三名的恒大·卸景半岛、衢州碧桂园(动态 图库 户型)楼盘也在逐步降价销售(看表3、4两楼盘各月成交均价大致走势)。另一方面,目前仍处于价格洼地的柯城、衢江及地理位置与衢江相临的绿色产业集聚区,今年上述区域楼盘共成交备案商品住宅2963套(面积33.65万平方米、均价5280元/平方米),约占总成交量46%,而成交均价与老城区、西区(8300元/平方米)相比,差距较大。上述两方面因素直接造成今年市区商品住宅成交均价同比略有回落。

  据衢州市房地产政务网统计数据显示,全年市区商品房备案成交均价为7517元/平方米(市本级8043元/平方米、柯城区6271元/平方米、衢江区6234元/平方米)同比上涨4.87%,其中商品住宅均价为6993元/平方米(市本级7538元/平方米、柯城区5882元/平方米、衢江区5315元/平方米),同比下降0.35%,商业用房均价为11486元/平方米(市本级14043元/平方米、柯城区7425元/平方米、衢江区9951元/平方米),同比上涨22.62%。

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2014年度衢州市区房地产市场分析报告

  2.二手房市场年成交量较低,价格平稳,政策利好使四季度市场略现回暖。

  (1)多方不利因素影响下的二手房市场持续低迷,年交易量为近五年倒数第二。

  在年初外围楼市总体走低影响下,今年衢城楼市一二手房成交量同比均出现下滑,但二手房市场影响表现更为突出。受春节后杭州楼盘降价及有关房价下跌传言影响,今年前4月市区二手房月成交量一直较低;受杭州滨江·月亮湾(动态 图库 户型)等部分楼盘大幅降价销售影响,使一些原本在二手房市场寻找实惠房源的购房者纷纷转至新房市场购房,‘新盘分流’成为影响今年市区二手房成交量下滑最大因素,是后5月市区二手房交易量走低的直接原因。长达9个月成交量的低位走势,致使今年前三季度市区二手房交易件数创下近五年同期新低;下半年,在政策松动、限贷解禁等利好政策作用下,市场信心略有恢复,市区二手房成交量虽仍然较低,但几乎逐月呈上扬走势运行,且于4季度出现较明显回升。但从近五年市区二手房年成交量看,今年交易量实属较低,虽非垫底也仅略好于2010年,差强人意。

  据衢州市房地产政务网统计数据显示,全年市区共成交二手房5005件(市本级3557件、柯城区612件、衢江区836件)、面积为50.52万平方米(市本级33.90万平方米、柯城区6.09万平方米、衢江区10.53万平方米),与去年相比,交易件数减少38.16%、交易面积减少42.59%。其中二手住宅3959套(市本级2867套、柯城区403套、衢江区689套)、面积为39.36万平方米(市本级25.92万平方米、柯城区4.99万平方米、衢江区8.45万平方米),与去年相比,交易套数减少42.79%、交易面积减少41.82%;二手商业地产成交1046间(市本级690间、柯城区209间、衢江区147间)、面积为11.16万平方米(市本级7.98万平方米、柯城区1.11万平方米、衢江区2.07万平方米)与去年同期相比,交易间数减少10.90%、交易面积减少45.16%。

  (2)二手住宅成交申报均价同比基本持平。

  随着今年年初以来楼市观望气氛的逐渐加重,市区二手房市场交易陷入僵局,一些急于出手的二手房卖方主动降价现象已屡见不鲜,而新房市场中“以价换量”策略更是影响着部分本徘徊在新旧房举棋不定的购买者掉头进入新房市场,“新盘分流”也使得今年市区二手住房成交价格失去上涨动力,全年市区二手住宅成交申报均价以持续平稳状态运行。

  据衢州市房地产政务网统计数据显示,全年市区二手房成交申报均价为4701元/平方米(市本级5386元/平方米、柯城区4533元/平方米、衢江区2592元/平方米),同比上涨3.91%,其中二手住宅成交申报均价为4130元/平方米(市本级4754元/平方米、柯城区3724元/平方米、衢江区2457元/平方米),同比上涨0.12%,商业地产成交申报均价为6716元/平方米(市本级7441元/平方米、柯城区8180元/平方米、衢江区3143元/平方米),同比上涨14.82%。

  (三)房地产业税收情况

  2014年楼市下行,使房地产业税收也出现下滑。据地税部门提供数据显示,全年市区地税部门共组织第三产业各项收入22.56亿元,同比增长7.11%,其中房地产业税收9.40亿元,占第三产业总税收41.67%,同比下降6.98%。

  二、对2015年市区房地产市场发展趋势预期

  在“凛冽寒风”中起步、又带着“丝丝暖意”收尾的2014年衢城楼市,在开发商大力度促销与降价、政府与银行等利好政策不断情况下,终于交出一张还甚满意的答卷。2015年,受年底楼市翘尾惯性影响,加上降息可能性较大及一系列利好政策影响,楼市行情向好的基本态势依然存在,但政策走势、市场供应以及买卖双方心态将成为左右新一年房地产行情的关键因素。

  在过去的2014年,国家针对房地产业的政策看上去并非特别显眼,而事实上却在持续布局,其中“稳房产”方针最为明显,这也被认为是2015年楼市政策的主要思路。毋庸置疑,正是2014年的一系列政策调整,以及部分房开企业顺势运用“以价换量”策略拉动衢城楼市回暖,致使全年销售情况出现令人较为满意的结果。2014年中央没有出台房地产调控新政策,12月中央经济工作会议与2013年一样没有提及房地产调控,甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语,说明中央政府对于房地产的态度趋于“中性”,既不打压,也不救助,逐渐去行政化调控手段,更多地让市场发挥配置资源的作用。2015年,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,住宅销售量或将继续稳中有升。

  政策走稳对于房地产市场而言无疑是一种利好,但与行情的走势最为密切相关的除了政策以外,而供需关系也是决定市场的一个基本因素。从2014年的成交数据来看,市场需求量依然较大。2014年市区新建商品住宅交6647套,位于近5年次新高,历史排名第三(仅低于2009年、2013年)。2014年最后三个月商品住宅成交量分别为701、733、539套,如果继续保持这一较高成交量,2015衢城楼市将会加速上行。不过,高额的库存量使得任何人都不能忽视。2014年衢城土地市场未有一宗房地产用地出让,这对2015年消库存显然是非常有利的。在房地产用地未增加的情形下,2015年将全力以赴销售库存量,对市区房地产市场的健康发展十分有利。

  政策走稳,市场回稳,而买卖双方的心态从开年市场氛围看来也在不断回归。2014年市场环境持续低迷,在各种声音影响下一度使不少房企临近“崩溃”边缘,而四季度的成功“翘尾”以及政策风向的转变正在扭转着开发商们对于新一年行情的预判。事实上,不仅是开发商信心恢复,市场买家心态也随着政策的变化转向积极。特别是去年930新政策出台后,衢城楼市改善性需求得到明显升温。2014年下半年限购政策的放开促使沉寂了4年之久的改善性需求得以释放,年龄段30岁以上的群体在限购解除后将进入住宅的升级换代阶段,同时二胎的放开也在一定程度上刺激了改善需求的提升。

  可以预见的是,2015年的衢城楼市与全国市场一样仍将面临高库存压力,在宏观政策步入新常态、以消化库存为市场主基调下将以一种平稳的方式舒展,并或许将积累更多理性和健康的因子,这也是开发商和购房者都乐见的,它预示着楼市将迈入一个全新的时代。在新的一年里,衢城楼市将继续平稳运行。
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